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徐远买房养老哪些城市的房地产可以投资

发布时间:2019-08-16 17:25:01 编辑:笔名

徐远:买房养老 哪些城市的房地产可以投资

说起买房养老,很多人可能觉得就是买个房子孝敬父母。这样的理解,虽然出发点很好,但是很不全面。

你可能听说过一个词叫“百岁人生”,是说人类已全面进入长寿时代——我们的父母活到90多岁,我们这代人活到100多岁将是大概率事件。假设60岁退休,我们将还有40年甚至更长的养老生活,自然需要更多的财务资源。随着物价的上涨,还是要有一点资产放在手中,多一层保障。买房养老,其实是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题。买得好的话,不仅可以帮助父母养老,还可以让自己“老有所依”。

什么叫“买得好”呢?就是要尽量挑选增值潜力大的房产。这里面就有两个非常关键的问题:,在哪里买,如何挑选城市?第二,国外的房子要不要买?

挑选城市的“八大要素”

个问题:在哪里买养老房?很多人觉得很简单:养老房就在老家县城买,房价还便宜。但既然是一份“老有所依”的资产,你就要考虑其保值增值的潜力。所以城市的发展潜力,才是重要的考量因素。

关于这个问题,我们团队做过系统的研究,梳理了决定城市房价的八大要素。为了便于理解和记忆,我把这八大要素分为两类,各含4个:类是“常见的已知要素”,第二类是“不常见的关键要素”。

常见的已知要素分别是:城市规模(以地区国内生产总值,计GDP总量或者人口总量为衡量标准)、人口流入、人均收入(以职工平均收入水平为参考)和土地供应情况。这些要素在关于房地产的讨论中经常被见到,代表着一个城市的综合发展水平、人口吸附能力、人均收入水平和住房供应水平,这些都是影响房屋价值的重要因素。

这些因素虽然常见,但其重要性不应被低估。例如,城市规模是决定房价的重要的因素。这一条很重要,但很容易被忽视。为什么大城市房价高,小城市房价低呢?这是因为一个城市的规模就是其资源集聚能力和城市管理水平的重要指标。加上城市发展的络效应,大城市的发展潜力和稳定性也会比小城市大。

另外,人口流入这一条也非常重要。一个城市外来人口越多,房价也就越高。北京、上海、广州、深圳等大城市就不多说了,房价很高,外来人口也很多。除了人们熟知的这些大城市,还有一些中小城市的人口流入也很多,如珠三角的佛山、东莞和中山。这三个城市地处粤港澳大湾区,区位条件好,发展潜力大,吸引了大量的人口流入,房产保值增值的潜力也很大。

除了四个常见的已知要素,还有四个“不常见的关键要素”。这四个要素很关键,可能会帮你找到挑选城市的“胜负手”,它们分别是:

1. 儿童数量增速。数据显示,一个城市学龄儿童的数量增速越快,房价就越高。例如,深圳房价涨得很快,除了刚才说的原因外,还有一个非常重要的原因,那就是深圳学龄儿童的数量增速是全国快的。从2000年到2016年,深圳学龄儿童数量增长超过300%,不仅是全国快的,而且是排名第二的厦门的2倍,是排名第三的北京的3倍。这样一来,你就明白为什么深圳、厦门、北京的房价涨得那么快了。家里小孩要上学,买房就变成了“刚需”,人们也就不会再犹豫了。而且买了房之后

2. 上市公司数量。这一点很有意思。一个地区上市公司的数量,是当地经济活力的重要指标。要知道,在我国公司上市是很难的——一个公司要过五关、斩六将,才能上市,所以上市公司的总体质量比较高。近几个月,股票发行审核委员会开会,经常是“5过1,6过1”,也就是5、6家公司上会,只有一家可以顺利通过。审查之严,可见一斑。

如图3–1所示,2017年A股新上市公司数量多的省份或直辖市,分别是广东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东和湖南。这八个省市,也是中国经济比较活跃的地区。

3. 财政收入。财政收入这一条很重要,因为我国很多地方的经济统计结果不一定特别准,但是财政收支的数据很靠谱,所以真正经济好的城市,财政状况也很好。相关数据显示,我国有七个省市的财政状况良好,分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建,而其他省市大多处于财政赤字的状态,也就是入不敷出。相应地,入不敷出的省市就很容易大量卖地,房价增长的潜力自然就打了折扣。

4. 服务业占比。服务业占比就是一个城市经济中第三产业的比重。这一条很重要。我们的研究成果表明,服务业主导的城市,发展潜力大,即使在经济下行的情况下也表现比较好,比工业主导的城市好,具有对抗经济下行的特性。所以,在我国经济增速下行、经济转型的大背景下,服务业占比这一要素尤其重要。

以上内容就是决定房价的八大要素。通过这八个要素,我们就可以完全理解中国房价的决定性因素。所以,当你买房的时候,不妨列个单子,一一比对,不仅要比对前面四个常见的要素,更要关注后面四个不常见的要素。

国外房产投资:看起来很美

有人说国外很多大城市的房子比国内还便宜,与其买国内这么贵的房子,为什么不买国外便宜的?

国外买房投资这件事,根据我们以往做过的研究,可以概括如下:

,国外的房子其实不便宜。很多国外的城市的房价,一眼看去比国内一线城市的房价便宜很多。但是这些大城市只有几十万人口,人口规模相当于国内的地级市。如若和国内地级市的房价相比,这些城市的房子还是很贵的。例如,亚特兰大是美国的大城市,但是人口只有50多万,房价每平方米2万多元。对于一个拥有50万人口的城市,这个房价其实一点也不便宜。

第二,与国内可比的城市相比,国外城市的房价更高。例如纽约、洛杉矶这样的大城市,其市区人口有好几百万,都市圈人口有一两千万。这样的城市的房价就比国内的贵,比如纽约、洛杉矶的房价,差不多是北京、上海房价的两倍。

第三,国外的房子投资收益率也不高。纽约、东京等特大城市的房产,不但价格贵,持有成本也很高,但投资收益率并不高。以纽约为例,其房价大约是北京的2倍,名义上的房租收益率在4%以上,但是扣除房产税、保险费、管理费等税费后,也就剩下2%左右。这个数据和国内一线城市的差不多,但考虑到国内房价增长快,投资价值还是国内城市房子的大。

其实,还有一个简单的逻辑可以告诉你在国外买房不太靠谱。这是个资金富余的时代,国外的资金也在寻找投资机会。前两年欧洲的国债收益率很低,甚至是负的,如果国外的房产有较高收益,那么早就被专业机构、富豪们买走了。等我们去买,可能就成了“接盘侠”。

所以,普通家庭去国外买养老房是不太靠谱的。不过,有少数高净值人群,资产很多,在国内已有很多套房子了,他们在国外买房不是为了增值,而是为了优化投资组合,分散持有资产。那是另一种考虑,不在此进行讨论。

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